Συχνές Ερωτήσεις

Γενικά

1. Αντικειμενικός Προσδιορισμός Αξιών Ακινήτων

Η φορολογητέα ύλη, δηλαδή το τι φορολογείται, καθορίζεται από τις διατάξεις της Δ/νση Φορολογίας Κεφαλαίου. Ο Αντικειμενικός καθορίζει τον τρόπο υπολογισμού με τα σχετικά έντυπα.

2. Πότε εφαρμόζεται το Αντικειμενικό σύστημα;

Το αντικειμενικό σύστημα εφαρμόζεται για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων με επαχθή αιτία ή αιτία θανάτου, δωρεάς, γονικής παροχής, εφόσον τα ακίνητα βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης και μόνον αν αυτά (ακίνητα) βρίσκονται σε περιοχές που έχουν ενταχθεί στο σύστημα.[ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ 549 Β΄) άρθρο 2, παρ. 1 εδάφιο 1].

3. Πώς προσδιορίζεται η φορολογητέα αξία των ακινήτων με το αντικειμενικό σύστημα;

Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας τους τα ακίνητα έχουν καταταγεί σε δώδεκα κατηγορίες και για κάθε κατηγορία ακινήτου εφαρμόζεται χωριστό έντυπο.[ΠΟΛ 1149/9-6- 1994 (ΦΕΚ 549 Β΄) άρθρο 2, παρ. 1 εδάφιο 1].

4. Πώς αποδεικνύεται η κατάταξη ενός ακινήτου σε ορισμένη κατηγορία;

Η κατάταξη ενός ακινήτου σε ορισμένη κατηγορία αποδεικνύεται από: α) την οικοδομική άδεια ανέγερσής του, β) την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του γ) τον τίτλο κτήσης του Εάν δεν υπάρχει κανένα από τα παραπάνω αποδεικτικά στοιχεία, τότε η κατηγορία του ακινήτου αποδεικνύεται από τη δήλωση φόρου εισοδήματός του.[ΠΟΛ 1149/9-6- 1994 (ΦΕΚ 549 Β΄) άρθρο 2, παρ. 1 εδάφια 1 και 2].

5. Πώς προσδιορίζεται η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου που έχει αλλάξει χρήση;

Εάν σε ένα κτίσμα έχουν γίνει ουσιώδεις και σταθερές επεμβάσεις και η χρήση του είναι διάφορη από εκείνη που ορίζεται στην οικοδομική άδεια ή στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον τίτλο κτήσης του, εντάσσεται στην αντίστοιχη με τη νέα του μορφή κατηγορία ακινήτου και η αξία του υπολογίζεται με το αντίστοιχο έντυπο. Τα στοιχεία αυτά μπορούν να διασταυρωθούν και από την δήλωση φόρου εισοδήματος του πωλητή, κληρονόμου ή δωρητού. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ 549 Β΄) άρθρο 2, παρ. 1 εδάφιο 3].

Εντός ΑΠΑΑ

1. Ποια τιμή ζώνης λαμβάνει ένα ακίνητο μίας προσόψεως από την οποία διέρχεται γραμμική ζώνη και στον δρόμο μπροστά από το ακίνητο υπάρχει όριο κυκλικών ζωνών;

Στην περίπτωση αυτή λαμβάνει την τιμή της γραμμικής ζώνης. Η γραμμική ζώνη υπάρχει περίπτωση να έχει μικρότερη τιμή από αυτή της κυκλικής, δεδομένου ότι η γραμμική μπήκε για κάποιο λόγο όπως να δηλώσει κάποιο χαρακτηριστικό η ιδιαιτερότητα κ.λπ.

2. Ποια τιμή ζώνης λαμβάνει ένα ακίνητο που βρίσκεται σε όριο δύο ή περισσοτέρων ζωνών;

Αν το ακίνητο του οποίου πρέπει να προσδιορίσουμε τη φορολογητέα αξία έχει πρόσοψη σε δρόμο ή σε δρόμους από τον άξονα των οποίων διέρχεται το όριο δύο ή περισσότερων κυκλικών ζωνών, ανεξάρτητα αν οι δρόμοι αυτοί αποτελούν όριο δήμων, λαμβάνεται η μεγαλύτερη από τις τιμές των ζωνών. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρο 2 παρ. 3, εδάφιο 1 ].

3. Πότε ένα ακίνητο λαμβάνει την τιμή της γραμμικής ζώνης;

Την τιμή της γραμμικής ζώνης λαμβάνουν μόνο τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη (άνοιγμα-πόρτα, παράθυρο ή προθήκη) στο δρόμο στον οποίο αναπτύσσεται η γραμμική ζώνη. Τα ακίνητα που έχουν πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, σε αίθριο, σε στοά ή βρίσκονται σε υπόγειο χώρο χωρίς άνοιγμα στο δρόμο, δεν ανήκουν στη γραμμική ζώνη. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρo 2 παρ. 3, εδάφιο 2, 3].

4. Πώς υπολογίζονται τα ποσοστά οικοπέδου που αντιστοιχούν σε μελλοντική ή υφιστάμενη επιφάνεια κτίσματος;

Προκειμένου να υπολογιστεί το ποσοστό οικοπέδου που αντιστοιχεί σε συγκεκριμένη υφιστάμενη ή μελλοντική επιφάνεια κτίσματος, εφαρμόζεται ο τύπος Η1 του εντύπου3 (ΟΙΚΟΠΕΔΟ).

5. Πώς υπολογίζεται αντικειμενική αξία μελλοντικής επιφάνειας κτίσματος όπου δεν αναγράφεται η επιφάνεια του σε τ.μ.;

Αν πρόκειται για μελλοντικό κτίσμα, για το οποίο δεν αναφέρεται στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας το εμβαδόν και η θέση του, απαιτείται βεβαίωση μηχανικού από την οποία αυτά να προκύπτουν.

6. Όταν ένα οικόπεδο βλέπει σε δρόμο που είναι όριο ζωνών ή έχει γραμμική ζώνη, ποιο ΣΟ εφαρμόζεται; Της ζώνης στην οποία ανήκει, ή αυτής που παίρνει την τιμή (πχ της μεγαλύτερης;)

«Ως Συντελεστής Οικοπέδου (Σ.Ο.) λαμβάνεται αυτός που αναγράφεται στους πίνακες τιμών. Αν το οικόπεδο έχει πρόσοψη σε περισσότερους από έναν δρόμους, οι οποίοι βρίσκονται σε διαφορετικές ζώνες, ως Συντελεστής Οικοπέδου (Σ.Ο.) λαμβάνεται εκείνος της ζώνης με τη μεγαλύτερη τιμή».

Σύμφωνα με τα παραπάνω σαν Συντελεστής Οικοπέδου (Σ.Ο.) λαμβάνεται εκείνος της ζώνης με την οποία υπολογίζουμε την αξία του οικοπέδου. Επομένως και στην απλούστερη περίπτωση που το 3 οικόπεδο βλέπει σε ένα δρόμο που είναι όριο ζωνών ή έχει γραμμική ζώνη ως Σ.Ο. θα ληφθεί εκείνος της ζώνης με της οποίας την τιμή υπολογίζουμε την αξία του οικοπέδου.

7. Τι συντελεστή ορόφου λαμβάνει το ημιϋπόγειο;

Ο ημιϋπόγειος χώρος θεωρείται ισόγειος, εκτός εάν αποδεικνύεται, μετά από προσκόμιση βεβαίωσης της αρμόδια Πολεοδομικής υπηρεσίας, ότι είναι υπόγειος. [ΠΟΛ 1149/9-6- 1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρο 2 παρ. 6, εδάφιο 2]

8. Τι συντελεστή ορόφου λαμβάνει ο ημιόροφος ή μεσοπάτωμα;

Ημιόροφος ή μεσοπάτωμα είναι όροφος ή τμήμα ορόφου που βρίσκεται μεταξύ ισογείου και α’ ορόφου και δεν έχει εσωτερική επικοινωνία με το ισόγειο ή όταν έχει, αυτή δεν είναι αποκλειστική (έχει κι άλλη είσοδο). Για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του λογίζεται σαν α’ όροφος. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρο 2 παρ. 8] και ο α’ όροφος παραμένει πρώτος.

9. Πότε μειώνεται κατά 10% η επιφάνεια ενός κτίσματος;

Σαν επιφάνεια κτίσματος λαμβάνεται το εμβαδόν αυτού μετά των εξωτερικών τοίχων. Σε περίπτωση που στην επιφάνεια ενός κτίσματος, για το οποίο έχει γίνει πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, περιλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι (μικτή επιφάνεια), ως επιφάνεια αυτού λαμβάνεται η μικτή μειωμένη κατά 10%. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρo 2 παρ. 17].

10. Πώς υπολογίζεται η παλαιότητα ενός κτιρίου;

Η παλαιότητα ενός κτιρίου υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε η οικοδομική άδεια 30/9/2008, η παλαιότητα αρχίζει να μετρά από 30/8/2010). Χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος (π.χ. αν εκδόθηκε η άδεια 30/9/2008 και μεταβιβάζεται το ακίνητο 30/12/2010 δεν θα ληφθεί υπόψη παλαιότητα, αν μεταβιβαστεί στις 1/4/2010 τότε παίρνει την πρώτη παλαιότητα). [ΠΟΛ 1149/9-6- 1994 (ΦΕΚ Β΄ 549) άρθρο 2 παρ. 20 εδάφιο 1].

11. Η αλλαγή χρήσης ή η ανακαίνιση ενός κτιρίου επηρεάζουν την παλαιότητα;

Όχι, άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του κτιρίου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου, δεν λαμβάνονται υπόψη για τον υπολογισμό της παλαιότητας.

ΠΡΟΣΟΧΗ! Σε διατηρητέα ακίνητα που έχουν ανακαινισθεί ριζικά, έστω κι αν δε θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της άδειας ανακαίνισης. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρο 2 παρ. 20, εδάφιο 1].

12. Πώς υπολογίζεται η παλαιότητα ενός κτιρίου όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια;

1. Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος 4 κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης, καθώς και από την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής. Στην τελευταία περίπτωση του προηγούμενου εδαφίου, για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής [απόφαση Υπ. Οικονομικών αρ. 60449 ΕΞ 2021 ΦΕΚ Β’ 2146/24-05-2021].

2. Όσον αφορά τις τακτοποιούμενες επιφάνειες ακινήτων πέρα από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, γίνονται δεκτά επίσης για την απόδειξη της παλαιότητας, και τα όμοιου χαρακτήρα εκδιδόμενα έντυπα από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας των Ν.4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 της οριστικής υπαγωγής συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής, καθώς και το έντυπο που εκδίδεται από το σύστημα για τα νομίμως προϋφιστάμενα του 1955 κτίρια, όπως κατάσταση δήλωσης περαιωμένη, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής (εάν αυτό εκδίδεται).

Στα προαναφερόμενα έντυπα, για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής. (Α.Π 86759 ΕΞ 2021 /14-07-2021)

13. Οι ημιυπαίθριοι χώροι που έχουν μετατραπεί αυθαίρετα σε κατοικία και έχουν τακτοποιηθεί με τον Ν. 3843/2010, με τι παλαιότητα πρέπει να υπολογίζονται;

Στο με Α.Π.: 86759 ΕΞ 2021/14-07-2021 έγγραφό μας «Παροχή διευκρινίσεων για την παλαιότητα» αναφέρεται:

«Επίσης γίνεται δεκτό για την απόδειξη της παλαιότητας και το έντυπο, με το οποίο τακτοποιήθηκαν οι ημιυπαίθριοι χώροι και σοφίτες με το Ν. 3843/2010, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ, αλλά φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο (ημερομηνία περαίωσης)».

14. Πότε εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας;

Για να εφαρμοσθεί ο συντελεστής παλαιότητας θα πρέπει το κτίσμα να είναι πλήρως αποπερατωμένο. Κτίσματα που έχουν παροχή ηλεκτρικού ρεύματος θεωρούνται αποπερατωμένα. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 20 εδάφιο 1 και παρ. 24].

ΠΡΟΣΟΧΗ! Κτίσματα που έχουν παροχή ρεύματος και είναι ημιτελή θεωρούνται ότι βρίσκονται στο στάδιο αποπεράτωσης δαπέδων. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2, παρ. 24].

15. Υπάρχει περίπτωση να εφαρμοστεί συντελεστής παλαιότητας σε ένα κτίσμα που δεν είναι πλήρως αποπερατωμένο;

Περίπτωση εφαρμογής ταυτόχρονα των συντελεστών αποπεράτωσης και παλαιότητας αποκλείεται εκτός της περίπτωσης κατά την οποία έχουμε κτίσμα ημιτελές αλλά ηλεκτροδοτούμενο και άρα θεωρούμενο στο στάδιο αποπεράτωσης των δαπέδων. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρo 2 παρ. 20 εδάφιο 1 και παρ. 24].

16. Πότε χαρακτηρίζεται ένα ακίνητο ως διατηρητέο;

Για να χαρακτηρισθεί ένα ακίνητο ως διατηρητέο και να εφαρμοστεί ο σχετικός μειωτικός συντελεστής, απαιτείται βεβαίωση της αρμόδια υπηρεσίας, από την οποία να προκύπτει ότι έχει εκδοθεί σχετική απόφαση ή Προεδρικό διάταγμα, έχει δημοσιευθεί στη εφημερίδα της Κυβερνήσεως και δεν έχει ανακληθεί.

ΠΡΟΣΟΧΗ! Ο μειωτικός συντελεστής του διατηρητέου δεν εφαρμόζεται αν είναι διατηρητέα μόνο τα μορφολογικά στοιχεία του κτίσματος (όψεις, εξώστες, ανοίγματα κ.λπ.) ή όταν το συγκεκριμένο κτίριο δεν έχει χαρακτηρισθεί διατηρητέο, έστω κι αν βρίσκεται σε διατηρητέο ή παραδοσιακό οικισμό. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 21, όπως αναδιατυπώθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ 1238/1995 παρ. 4].

17. Πώς βεβαιώνεται η δαπάνη αποκατάστασης σε ένα ακίνητο που έχει υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα;

Η δαπάνη αποκατάστασης σε ένα ακίνητο, που έχει υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα προκειμένου να εφαρμοστεί ο μειωτικός συντελεστής ειδικών συνθηκών, βεβαιώνεται με τεχνική έκθεση από πραγματογνώμονα του Τεχνικού Επιμελητηρίου, που έχει συνταχθεί πριν από το χρόνο φορολογίας ή και μετά στην περίπτωση κτήσης αιτία θανάτου μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης. Σε κάθε περίπτωση δεν πρέπει να έχει παρέλθει πενταετία. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 23, εδάφιο 3, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ 1238/1995 παρ. 6].

18. Τι συμβαίνει όταν η δαπάνη αποκατάστασης είναι μεγαλύτερη από την αξία του κτίσματος που έχει υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα;

Η δαπάνη αποκατάστασης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από την αξία του κτίσματος. Αν είναι μεγαλύτερη λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία του αναλογούντος στο κτίσμα οικοπέδου. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 23 εδάφιο 4 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ 1238/1995 παρ. 6].

19. Τι συμβαίνει αν ένα κτίσμα δεν είναι αποπερατωμένο;

Αν ένα κτίριο δεν είναι αποπερατωμένο πλήρως εφαρμόζονται μειωτικοί συντελεστές ανάλογα με το στάδιο αποπεράτωσης στο οποίο βρίσκεται. Οι συντελεστές αποπεράτωσης ορίζονται διαφορετικά για κάθε είδος κτιρίου. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 24].

20. Πότε ένα κτίσμα θεωρείται αποπερατωμένο;

Ένα κτίσμα θεωρείται αποπερατωμένο όταν έχει παροχή ηλεκτρικού ρεύματος. Σε περίπτωση που ένα κτίσμα έχει ηλεκτροδοτηθεί παρόλο που είναι ημιτελές θεωρείται ότι βρίσκεται στο στάδιο αποπεράτωσης των δαπέδων. [ΠΟΛ 1149/9-6- 1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 24].

21. Πότε εφαρμόζεται ο συντελεστής συνιδιοκτησίας;

Εάν ένα ακίνητο ανήκει κατά πλήρη ή ψιλή κυριότητα σε περισσότερα από δύο πρόσωπα (συνιδιοκτησία) εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής. Η συνιδιοκτησία πρέπει να υπάρχει στο πρόσωπο του υπόχρεου σε φόρο. Δεν εφαρμόζεται συντελεστής συνιδιοκτησίας όταν ο 6 υπόχρεος στο φόρο είναι ή γίνεται μόνος κύριος του ακινήτου, καθώς και σε περίπτωση διαχωρισμού της επικαρπίας από την ψιλή κυριότητα. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 25].

22. Εφαρμόζεται συντελεστής συνιδιοκτησίας στην περίπτωση κάθετης ή οριζόντιας ιδιοκτησίας, ως προς τη συνιδιοκτησία στο οικόπεδο;

Δεν εφαρμόζεται. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρο 2 παρ. 25].

23. Τι συντελεστή πρόσοψης εφαρμόζουμε όταν μία κατοικία ή ένα κατάστημα έχει πρόσοψη σε δύο δρόμους που η απόσταση μεταξύ των οικοδομικών γραμμών και στους δύο δρόμους είναι μικρότερη ή ίση των 6 μέτρων;

Εφαρμόζουμε δύο συντελεστές πρόσοψης. Αφενός τον συντελεστή πρόσοψης ανάλογα με το είδος του ακινήτου που ισχύει στην περίπτωση πρόσοψης αυτού σε δύο δρόμους και αφετέρου τον συντελεστή 0,80 που εφαρμόζεται σε περιπτώσεις που το ακίνητο έχει πρόσοψη σε δρόμο ή σε δρόμους ή σε κοινόχρηστο χώρο που η απόσταση μεταξύ των οικοδομικών γραμμών είναι μικρότερη ή ίση των 6 μέτρων. [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ B’ 549) άρθρo 3 παρ. 3β και 3γ και άρθρο 4 παρ. 3β και 3γ].

24. Πώς υπολογίζεται η αξία κατοικίας ή διαμερίσματος ή επαγγελματικής στέγης που αποτελείται από δύο ή περισσότερους ορόφους, οι οποίοι έχουν μεταξύ τους λειτουργική ενότητα;

Συμπληρώνεται χωριστό έντυπο για κάθε όροφο, αλλά, ως συντελεστής επιφάνειας, λαμβάνεται εκείνος που αναλογεί στο άθροισμα της επιφάνειας όλων των ορόφων. [ΠΟΛ 1149/9-6- 1994 (ΦΕΚ B’ 549) περ. β’ της παρ. 6 του άρθρου 3 και περ. β’ της παρ. 8 του άρθρου 4]

25. Πώς υπολογίζεται η αξία κατοικίας ή διαμερίσματος ή επαγγελματικής στέγης που αποτελείται από δύο ή περισσότερους ορόφους, οι οποίοι έχουν μεταξύ τους λειτουργική ενότητα αλλά είναι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες;

Αν μία κατοικία ή ένα διαμέρισμα αποτελείται από δύο ή περισσότερους ορόφους που έχουν λειτουργική ενότητα αλλά είναι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες συμπληρώνεται χωριστό έντυπο για κάθε όροφο, αλλά, ως συντελεστής επιφάνειας λαμβάνεται εκείνος που αναλογεί στην επιφάνεια της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

ΠΡΟΣΟΧΗ! Σε ό,τι αφορά τη λειτουργική ενότητα στην περίπτωση επαγγελματικής στέγης, αυτή υπάρχει όταν η επικοινωνία εσωτερικά γίνεται μέσα από το λειτουργικό της χώρο και όχι από κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, εκτός εάν το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο χρησιμοποιείται από τον ίδιο επαγγελματία για την εκπλήρωση του ίδιου επαγγελματικού σκοπού. [ΠΟΛ 1162/16-6-1995 παρ.5 εδάφια 2 και 3].

26. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία παταριού σε διαμέρισμα;

Όταν η πρόσβαση στο αναφερόμενο πατάρι γίνεται από το εσωτερικό του διαμερίσματος, τότε αθροίζεται η επιφάνεια του παταριού με την επιφάνεια της κατοικίας και υπολογίζεται η αντικειμενική του αξία.

Όταν όμως η πρόσβαση στο αναφερόμενο πατάρι γίνεται από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο (εξωτερικά του διαμερίσματος) και υπάρχει το κατάλληλο ύψος, τότε υπολογίζεται το πατάρι ως επόμενος όροφος και αντιστοίχως υπολογίζεται η αντικειμενική του αξία.

27. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία δικαιώματος υψούν που αναφέρεται ως χιλιοστά σε οικόπεδο για μελλοντική δόμηση;

Με το έντυπο 3, τύπος Η1. Στον αριθμητή βάζετε την μελλοντική επιφάνεια. Αν στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν αναφέρονται το εμβαδόν και η θέση της, απαιτείται βεβαίωση μηχανικού από την οποία αυτά να προκύπτουν.

28. Σε οικόπεδο με κατοικία και αποθήκη, πώς υπολογίζεται η αξία της;

1. Ισόγεια αποθήκη που δεν μετρά στο Σ.Δ (με βεβαίωση από πολεοδομική υπηρεσία ή διπλωματούχο μηχανικό) και δεν χρησιμοποιείται σαν χώρος κύριας χρήσης υπολογίζεται με το έντυπο 4.

2. Aν η αποθήκη έχει προσμετρηθεί στο Σ.Δ και βρίσκεται στο ισόγειο κτιρίων επαγγελματικής στέγης ή επαγγελματικής στέγης και κατοικίας (μικτή χρήση) υπολογίζεται πάντα με το έντυπο 2, ενώ όταν βρίσκεται στο ισόγειο κτιρίων κατοικίας, η αξία της υπολογίζεται με το έντυπο 1.

3. Αν η αποθήκη βρίσκεται σε όροφο ή δώμα κτιρίων επαγγελματικής στέγης ή κατοικίας, θεωρείται χώρος κύριας χρήσης και η αξία της υπολογίζεται με το αντίστοιχο έντυπο.

4. Αν η αποθήκη βρίσκεται στο υπόγειο κτιρίων επαγγελματικής στέγης ή κατοικίας, μη προσμετρημένη στο Σ.Δ, υπολογίζεται με το έντυπο 4.

5. Αν η αποθήκη βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου και προσμετράται στο Σ.Δ η αξία της υπολογίζεται με το έντυπο 2. (ΦΕΚ 549/Β’/1994 και 3952/B’/2022)

29. Τακτοποιημένη κλειστή θέση πάρκινγκ στο ισόγειο, με ποιο έντυπο υπολογίζεται;

Με το έντυπο 2.

30. Πώς θα υπολογιστεί η αντικειμενική αξία σοφίτας κατασκευασμένης μέσα στον όγκο α' ορόφου;

– Εφόσον ο πρώτος όροφος έχει οροφή το δάπεδο της σοφίτας και επικοινωνεί με την σοφίτα μέσω εσωτερικής σκάλας τότε η σοφίτα λογίζεται ως δεύτερος όροφος.

– Εφόσον όμως μέσα από τον πρώτο όροφο βλέπει κανείς την σοφίτα (ως πατάρι) και μετά την οροφή του πρώτου ορόφου, τότε η επιφάνεια της σοφίτας προστίθεται στην επιφάνεια του πρώτου ορόφου και υπολογίζεται η αξία ως πρώτος όροφος συνολικά.

31. Πως υπολογίζεται ποσοστό οικοπέδου που αντιστοιχεί σε συγκεκριμένη υφιστάμενη επιφάνεια κτισμάτων, στις οποίες συμπεριλαμβάνονται και επιφάνειες που έχουν τακτοποιηθεί;

Αναφορικά με τις τακτοποιημένες επιφάνειες, ό,τι προσμετράται στο συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.) θα μπει στις προσμετρημένες και ότι δεν προσμετράται στις μη προσμετρημένες (τύπος Η1 του εντύπου 3 – ΟΙΚΟΠΕΔΟ).

32. Μεταβιβάζεται οριζόντια ιδιοκτησία σε συγκρότημα κτιρίων, στους κοινόχρηστους χώρους του οποίου περιλαμβάνονται πισίνες, αίθουσες αναψυχής και φυσικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου. Διευκρινίζεται ότι δεν πρόκειται για αποκλειστική χρήση των ανωτέρω χώρων από τους ιδιοκτήτες της οριζόντιας ιδιοκτησίας που μεταβιβάζεται παρά μόνο για κοινή χρήση με όλους τους λοιπούς ιδιοκτήτες του συγκροτήματος. Υπολογίζεται αξία για τους ανωτέρω κοινόχρηστους χώρους (πισίνες, αίθουσες αναψυχής κ.λπ.);

Υπολογίζεται αξία για τους περιγραφόμενους κοινόχρηστους χώρους με τα αντίστοιχα έντυπα [Κ8 για πισίνα, έντυπό 1 ή 2 για την αίθουσα αναψυχής (ανάλογα τον τίτλο)] και επιμερίζεται με το ποσοστό χιλιοστών που αντιστοιχεί στην οριζόντια ιδιοκτησία. Ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου δεν υπολογίζεται.

33. Ποιο έντυπο χρησιμοποιούμε για τον υπολογισμό αντικειμενικής αξίας ακινήτου με χρήση ξενοδοχείου, όταν η αρχική οικοδομική άδεια του δεν ήταν ξενοδοχείου;

Στην περίπτωση αυτή το ισόγειο θα υπολογιστεί με το έντυπο 2 και οι όροφοι με το έντυπο 1.

34. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία αποθήκης και WC σε υπόγειο ενός ισόγειου καταστήματος;

Το WC θα υπολογιστεί ως χώρος κύριας χρήσης (έντυπο 2) και η υπόλοιπη αποθήκη του υπογείου με το έντυπο της αποθήκης (έντυπο 4) εφόσον χρησιμοποιείται σαν αποθήκη.

35. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία σε ακίνητο με ορόφους που δεν έχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη;

Εφόσον υπάρχει λειτουργική ενότητα και δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας υπολογίζεται η Αντικειμενική Αξία για τον κάθε όροφο ξεχωριστά (όταν η χρήση είναι ίδια) με συντελεστή επιφάνειας το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του κτίσματος.

Εφόσον υπάρχουν διαφορετικές χρήσεις στον όροφο ( π.χ. κατάστημα και κατοικία) υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του καταστήματος ξεχωριστά και της κατοικίας ξεχωριστά ισοκατανέμοντας τα κοινόχρηστα.

Στην περίπτωση που δεν υπάρχει λειτουργική ενότητα και δεν υπάρχει σύσταση, η αξία υπολογίζεται ανά όροφο.

Διευκρινίζεται, ότι οι αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες με ενιαία λειτουργική ενότητα, κατά τον υπολογισμό της αξίας τους, λαμβάνονται χωριστά και ως συντελεστής επιφάνειας λαμβάνεται εκείνος που αναλογεί στην επιφάνεια της συγκεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας.

36. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία σε ακίνητο 4ου ορόφου όταν υπάρχει ημιώροφος;

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Αντικειμενικού ο ημιώροφος ή το μεσοπάτωμα, θεωρείται ως πρώτος όροφος. Στη συνέχεια ο πρώτος όροφος πάνω από τον ημιώροφο ή μεσοπάτωμα, 9 υπολογίζεται ως πρώτος όροφος. Επομένως εάν το διαμέρισμα σας βρίσκεται στον τέταρτο όροφο πάνω από τον ημιώροφο, θα το υπολογίσετε ως τέταρτο όροφο.

37. Ποιας ζώνης, κυκλικής ή γραμμικής, λαμβάνει την τιμή, υπόγεια αποθήκη χωρίς άνοιγμα σε δρόμο, σε περίπτωση που η είσοδος της είναι από ισόγεια επαγγελματική στέγη, η οποία έχει πρόσοψη σε γραμμική ζώνη;

Σε περίπτωση που ένα ισόγειο κατάστημα έχει πρόσοψη σε γραμμική ζώνη τότε η αποθήκη που βρίσκεται στο υπόγειο του ισόγειου καταστήματος (χωρίς άνοιγμα σε δρόμο) δεν παίρνει την τιμή της γραμμικής, αλλά της κυκλικής ζώνης.

38. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία ισογείου και υπογείου που έχουν ενιαία λειτουργική ενότητα;

Σύμφωνα με τις διατάξεις του αντικειμενικού προσδιορισμού (ΠΟΛ 1149/9-6-1994 ΦΕΚ Β ‘ 549/1994 άρθρο 15, παράγραφος 1β), η αξία έκαστου ορόφου υπολογίζεται με το αντίστοιχο έντυπο χρήσης του χωριστά και για τον συντελεστή επιφανείας λαμβάνεται υπόψη η συνολική επιφάνεια των ορόφων, αν πρόκειται για το ίδιο έντυπο υπολογισμού. Στο συντελεστή επιφάνειας λαμβάνεται μόνο η επιφάνεια του ορόφου όταν ο υπολογισμός της αξίας γίνεται με δύο διαφορετικά έντυπα πχ επαγγελματική στέγη και αποθήκη.

39. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία στέρνας σε υπόγειο σε εντός σχεδίου περιοχή και εντός Αντικειμενικού;

Δεν υπάρχει έντυπο υπολογισμού στον Αντικειμενικό που να υπολογίζει κατασκευές, όπως είναι η στέρνα. Το υπόγειο στο οποίο βρίσκεται, εάν δεν είναι χώρος κύριας χρήσης υπολογίζεται με το έντυπο 4 (ΑΠΟΘΗΚΗΣ). Εάν το υπόγειο ήταν χώρος κύριας χρήσης τότε ανάλογα τη χρήση του, υπολογίζεται με το αντίστοιχο έντυπο.

40. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία βιοτεχνίας- αποθήκης σε ισόγειο και οι όροφοι ως αποθηκευτικοί χώροι, όταν η οικοδομική άδεια του κτιρίου δεν είναι ειδικού κτιρίου βιοτεχνίας;

Το ισόγειο θα υπολογιστεί με το έντυπο 2 και οι όροφοι με το έντυπο 1.

41. Πώς υπολογίζεται η αξία αποθήκης που βρίσκεται στο ισόγειο κτιρίου επαγγελματικής στέγης ή κατοικίας όταν το κτίριο βρίσκεται εντός σχεδίου και εντός αντικειμενικού συστήματος;

Α) Η αξία αποθήκης που βρίσκεται σε ισόγειο επαγγελματικής στέγης ή κατοικίας και δεν είναι προσμετρημένη στο συντελεστή δόμησης υπολογίζεται με το έντυπο 4. [ΠΟΛ 1149/1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρο 2, παρ. 1, εδάφιο 4δβ’].

Β) Η αξία αποθήκης που βρίσκεται σε ισόγειο επαγγελματικής στέγης ή κατοικίας και είναι προσμετρημένη στο συντελεστή δόμησης θεωρείται χώρος κύριας χρήσης και υπολογίζεται με το αντίστοιχο έντυπο (2 ή 1). [ΠΟΛ 1162/16-6-1995 παρ. 2].

42. Πώς υπολογίζεται η αξία ισόγειας αποθήκης, προσμετρημένης στον Συντελεστή Δόμησης, εφαπτόμενης σε ισόγεια μονοκατοικία κτισμένης επί οικοπέδου εντός ΑΠΑΑ;

Με το έντυπο 1.

43. Πώς υπολογίζεται η αξία αποθήκης που βρίσκεται σε όροφο ή σε δώμα κτιρίου;

Η αποθήκη που βρίσκεται σε όροφο ή σε δώμα κτιρίου επαγγελματικής στέγης ή κατοικίας, θεωρείται χώρος κύριας χρήσης και ο υπολογισμός της αξίας της γίνεται με το αντίστοιχο έντυπο (2 ή 1). [ΠΟΛ 1162/16-6-1995 παρ. 2].

44. Πότε ένας κλειστός χώρος θεωρείται χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων;

Για να θεωρηθεί ένας χώρος στάθμευσης, ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, θα πρέπει τούτο να προκύπτει από μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη και το συνημμένο σ’ αυτή σχετικό σχεδιάγραμμα. Αντίγραφο επικυρωμένο της συμβολαιογραφικής πράξης, με τη μεταγραφή καθώς και το σχετικό σχεδιάγραμμα προσκομίζονται υποχρεωτικά στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. Θεωρούμε όμως σκόπιμο να 12 σημειώσουμε ότι, ειδικά σε περίπτωση μεταβίβασης θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου που βρίσκεται σε πυλωτή ή σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, δεν απαιτείται η προσκόμιση στην αρμόδια ΔΟΥ της κατά τα άνω συμβολαιογραφικής πράξης και του σχετικού σχεδιαγράμματος [ΠΟΛ 1149/1994 άρθρο 7, παρ. 1, όπως συμπληρώθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ 1162/16-6-1995 παρ. 12].

45. Πώς υπολογίζεται ένας κλειστός χώρος στάθμευσης που βρίσκεται στο ισόγειο ή σε όροφο κτιρίου σε εντός σχεδίου και εντός αντικειμενικού συστήματος περιοχή;

Σε περίπτωση χώρου στάθμευσης που βρίσκεται σε κλειστό ισόγειο ή όροφο κτιρίου, και βεβαιώνεται από την Πολεοδομική Υπηρεσία ότι δεν έχει προσμετρηθεί στο συντελεστή δόμησης υπολογίζεται με το έντυπο 5. Σε περίπτωση όμως που έχει προσμετρηθεί στο συντελεστή δόμησης ο χώρος λογίζεται ως επαγγελματική στέγη και ο υπολογισμός της αξίας του γίνεται με το αντίστοιχο έντυπο 2. [ΠΟΛ 1149/1994 άρθρο 7 παρ. 4α]

Εκτός Σχεδίου

1. Με ποιο έντυπο υπολογίζεται η αξία γης σε εκτός σχεδίου πόλεως /εκτός οικισμού περιοχή;

Ανάλογα με το εάν ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης στην περιοχή, ο υπολογισμός της Αντικειμενικής Αξίας του εν λόγω αγροτεμαχίου θα γίνει με Συγκριτικά Στοιχεία ή με το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ αντίστοιχα. Για τον προσδιορισμό της αξίας γης σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών που δεν έχουν ειδικούς όρους δόμησης γίνεται με το αντικειμενικό σύστημα εφαρμόζοντας τις διατάξεις της αρ. πρωτ.: 1144814/2636/30-12-1998 ΠΟΛ.1310 (ΦΕΚ Β’ 1328), απόφασης του Υπουργού Οικονομικών όπως ισχύει σήμερα και εφαρμόζοντας το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ.

2. Πώς συμπληρώνεται το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ σε μεταβίβαση δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών οι οποίες έχουν ανεγερθεί επί τμήματος αγροτεμαχίου (κάθετη ιδιοκτησία);

Στη δεύτερη σελίδα, επιφάνεια εδαφικής έκτασης, βάζουμε την επιφάνεια του συνολικού αγροτεμαχίου ή μόνο του τμήματος της καθέτου;

Απάντηση: Την επιφάνεια του συνολικού αγροτεμαχίου

Στην τέταρτη σελίδα, επιφάνεια εδαφικής έκτασης, βάζουμε την επιφάνεια του συνολικού αγροτεμαχίου ή μόνο του τμήματος της καθέτου;

Απάντηση: Την επιφάνεια του συνολικού αγροτεμαχίου

Στην επιφάνεια κυρίων χώρων κτίσματος (για την περαιτέρω αξιοποίηση) βάζουμε τα κτίσματα του τμήματος της καθέτου ή όλα τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί στο αγροτεμάχιο;

Απάντηση: Την επιφάνεια των κύριων χώρων όλων των κτισμάτων (έστω και με διαφορετική χρήση) που έχουν ανεγερθεί στο αγροτεμάχιο.

3. Αγροτεμάχιο κοντά στη θάλασσα και κοντά σε αλυκή. Η απόσταση από τη θάλασσα υπολογίζεται από τη θάλασσα ή την αλυκή;

Για τη μέτρηση της απόστασης από αυτήν στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του αγροτεμαχίου σας, εάν η αλυκή επικοινωνεί με τη θάλασσα (υπάρχει άνοιγμα) θεωρείται θάλασσα. Διαφορετικά, αν δεν υπάρχει άνοιγμα προς τη θάλασσα, τότε δε θεωρείται θάλασσα και η απόσταση από την αλυκή δεν λαμβάνεται υπ’ όψιν κατά τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου.

4. Αρδευόμενο αγρόκτημα με δύο κάθετες ιδιοκτησίες και πηγάδι στη μια. Θεωρείται αρδευόμενο στο σύνολό του;

Ναι. Υπολογίζουμε ολόκληρη την αξία του αγροτεμαχίου με τα επικείμενά του, λαμβάνοντας υπ’ όψη ότι αρδεύεται εξολοκλήρου ανεξάρτητα από τη θέση που βρίσκεται το πηγάδι. Εφόσον είναι απαραίτητο να υπολογιστεί μόνο το τμήμα της καθέτου, θα επιμερίσετε την αξία του όλου αγροτεμαχίου με το ποσοστό της καθέτου.

5. Πώς υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες σε αγροτεμάχια τα οποία είναι όμορα με χείμαρρο ή ρέμα;

Σύμφωνα με τις διατάξεις (ΠΟΛ 1035/27-2-2007 ΦΕΚ 270/Β/2007) αγροτεμάχια που είναι όμορα με χείμαρρο ή με ρέμα δεν θεωρούνται αρδευόμενα.

6. Πώς υπολογίζεται η αντικειμενική αξία μη στεγασμένης θέσης στάθμευσης σε εκτός σχεδίου περιοχή;

Μη στεγασμένη θέση στάθμευσης σε εκτός σχεδίου περιοχή δεν υπολογίζεται από το σύστημα του Αντικειμενικού Προσδιορισμού ακινήτων.

7. Πρόκειται να μεταβιβαστεί μία έκταση (αγροτεμάχιο) συνολικού εμβαδού 5 στρεμμάτων. Η απόσταση από θάλασσα είναι 500 μέτρα. Ένα τμήμα του αγροτεμαχίου εκτάσεως 1000 μ² περίπου είναι εντός Γ.Π.Σ και το υπόλοιπο εκτός Γ.Π.Σ. Ολόκληρο το αγροτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Πώς θα γίνει ο υπολογισμός της αξίας; Με πόσα έντυπα;

Σύμφωνα με την ΠΟΛ 1127/2008:

α) για το τμήμα του ακινήτου, που είναι εντός Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Ν. 1337/83 (ΦΕΚ Α’ 33), θα υπολογιστεί Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης (ΑΔ), με συντελεστή θέσης 0,25.

β) για την υπόλοιπη επιφάνεια θα υπολογιστεί Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης (ΑΔ), με συντελεστή θέσης 0,10 (απόσταση από θάλασσα).

Δηλαδή θα συμπληρώσετε 2 φορές την 4η σελίδα του ΑΑ-ΓΗΣ και το άθροισμα θα το μεταφέρετε στην 1η σελίδα στο ΑΔ.

8. Σχετικά με τον υπολογισμό αξίας:

α) τριών λειτουργικά ανεξάρτητων και μη εφαπτόμενων οικοδομών κατοικιών (χωρίς σύσταση, με μία οικοδομική άδεια) εντός ενιαίου αγροτεμαχίου.

Η αξία της γης θα υπολογιστεί με το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ και κάθε κατοικίας με το έντυπο Κ2.

β) Διώροφη κατοικία με υπόγειο: υπόγειο στο οποίο ένα μέρος είναι βοηθητικός χώρος και ο υπόλοιπος χώρος υπόγεια δεξαμενή (πισίνα)

Εάν η επιφάνεια του υπογείου είναι αποθήκη (βοηθητικός χώρος), θα υπολογισθεί στην ισοδύναμη επιφάνεια «Σύνολο επιφανειών των παρακολουθημάτων και βοηθητικών χώρων» επί τον συντελεστή 0,25 (έντυπο Κ2). Εάν όμως είναι ο περιβάλλων χώρος της πισίνας θα υπολογισθεί σαν χώρος κύριας χρήσης, δηλαδή επί τον συντελεστή 1,0 (έντυπο Κ2).

Το εμβαδόν του υπογείου που καταλαμβάνει η πισίνα θα υπολογισθεί με το αντίστοιχο έντυπο Κ της κατοικίας ανάλογα εάν είναι διώροφη μεζονέτα ή διπλοκατοικία.

Επίσης το εμβαδόν του υγρού στοιχείου της πισίνας θα υπολογισθεί με το έντυπο Κ8 εφόσον η κατοικία υπολογίζεται με το Κ1 (δυο ξεχωριστές κατοικίες) ή μέσα από το έντυπο Κ2 εφόσον η κατοικία υπολογίζεται με το Κ2.

Κτίρια εκτός ΑΠΑΑ και εκτός σχεδίου και ειδικά κτίρια

1. Με ποιο έντυπο θα υπολογιστεί η αντικειμενική αξία βιομηχανικού κτιρίου με αρχική οικοδομική άδεια ειδικού κτιρίου και αντικείμενο εργασιών διαφορετικό από αυτό της αρχικής άδειας λειτουργίας;

Στην περίπτωση που το ακίνητο είχε άδεια οικοδομής ειδικού κτιρίου βιομηχανικού για Α αντικείμενο και στη συνέχεια άλλαζε και κατασκεύαζε Β αντικείμενο (ο τρόπος κατασκευής του σαν ειδικό κτίριο δεν αλλάζει) και είχε άδεια λειτουργίας για το Β, ο υπολογισμός της Αντικειμενικής του αξίας θα γινόταν με το έντυπο Κ4.

2. Πώς προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία ξενοδοχείου, που βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου και εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού;

Σε περίπτωση που υπάρχει άδεια οικοδομής ειδικού κτιρίου (ξενοδοχείου)ή η τελευταία αναθεώρησή της (σε περίπτωση διαρρυθμίσεων ή αλλαγών χρήσης), καθώς και η άδεια λειτουργίας από την αρμόδια δημόσια υπηρεσία, η αξία του ξενοδοχείου υπολογίζεται με το έντυπο Κ6. [ΠΟΛ 1310/3-12-1996 (ΦΕΚ Β’ 1152) άρθρο 8 παρ. 1, εδάφιο 2].

Σε περίπτωση που δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις χρήσης του ειδικού εντύπου Κ6, δηλ. άδεια οικοδομής ειδικού κτιρίου και αντίστοιχη άδεια λειτουργίας, ο υπολογισμός της Αντικειμενικής Αξίας του ακινήτου γίνεται με τη χρήση του εντύπου Κ3, που αφορά στην περίπτωση επαγγελματικής στέγης για τις περιοχές εκτός σχεδίου. [ΠΟΛ 1099/11-07-2005]

3. Ξενοδοχείο με άδεια ειδικού κτηρίου είναι υπό κατασκευή και δεν υπάρχει ακόμα άδεια λειτουργίας. Θα χρησιμοποιηθεί το έντυπο Κ6;

Ναι.

4. Ποιο έντυπο χρησιμοποιούμε για τον υπολογισμό αντικειμενικής αξίας ακινήτου με χρήση ξενοδοχείου, όταν η αρχική οικοδομική άδεια του δεν ήταν ξενοδοχείου;

Στην περίπτωση αυτή το ισόγειο θα υπολογιστεί με το έντυπο 2 και οι όροφοι με το έντυπο 1.

5. Ποιο έντυπο χρησιμοποιούμε για τον υπολογισμό αντικειμενικής αξίας ακινήτου με οικοδομική άδεια ειδικού κτιρίου χρήσης ως αποθήκη, όταν έχουμε προβεί και σε τακτοποίηση;

Χρησιμοποιούμε το έντυπο Κ5 για τα τετραγωνικά του κτιρίου αποθήκης που αναφέρονται στην αρχική οικοδομική άδεια και το έντυπο Κ3 για τα τετραγωνικά που τακτοποιήθηκαν.

6. Χρησιμοποιούμε το έντυπο Κ4 για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας Βιομηχανικών και Βιοτεχνικών κτιρίων μετά των παραρτημάτων τους;

Εφόσον διαθέτουμε οικοδομική άδεια ειδικού κτιρίου και την προβλεπόμενη άδεια λειτουργίας από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Ανάπτυξης χρησιμοποιούμε το έντυπο Κ4.

7. Πώς υπολογίζεται η αξία των αυτοτελών κτιρίων που χρησιμοποιούνται ως υποσταθμοί της Δ.Ε.Η.;

Τα αυτοτελή κτίρια που χρησιμοποιούνται ως υποσταθμοί της Δ.ΕΗ. υπολογίζονται με το έντυπο Κ9.

ΠΡΟΣΟΧΗ! Αν οι υποσταθμοί της Δ.Ε.Η. βρίσκονται σε κάποιο τμήμα κτιρίου μικτής χρήσης, τότε ο υπολογισμός της αξίας τους γίνεται ανάλογα με το είδος του χώρου στο οποίο είναι εγκατεστημένοι οι υποσταθμοί (π.χ. αν ο υποσταθμός βρίσκεται σε υπόγειο κατοικίας, ο υπολογισμός της αξίας του θα γίνει με το έντυπο της αποθήκης). [ΠΟΛ 1149/9-6-1994 (ΦΕΚ Β’ 549) άρθρο 14 παρ. 1, όπως συμπληρώθηκε με την ΠΟΛ 1162/16-6-1995 παρ.16].

Άλλες περιπτώσεις

1. Θέλoυμε να υπολογίσουμε την αντικειμενική αξία:

α) γεωτεμαχίου που βρίσκεται εκτός ρυμοτομικού σχεδίου εντός ορίων οικισμού προ του έτους 1923 (στον αντικειμενικό είναι το τμήμα με το ρυμοτομικό σχέδιο)

Η αντικειμενική αξία του ακινήτου που βρίσκεται εντός ορίων οικισμού προ τού έτους 1923 αλλά εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού θα υπολογιστεί σύμφωνα με την ΠΟΛ 1311/30.12.1998

β) γεωτεμαχίου που βρίσκεται εκτός ρυμοτομικού σχεδίου και εντός ζώνης οικισμού προ του έτους 1923.

Η αντικειμενική αξία του γεωτεμαχίου που βρίσκεται εκτός ρυμοτομικού σχεδίου, εκτός οικισμού αλλά εντός ζώνης των 800μ. εφόσον δεν έχει ειδικούς όρους δόμησης, θα υπολογιστεί με το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ.

2. Εξωτερική πισίνα εμβαδού α τ.μ. περιλαμβανομένου εμβαδού μηχανοστασίου και δεξαμενής υπερχείλισης: όλο το εμβαδό στην επιφάνεια πισίνας με συντελ. 0,40;

Εάν η πισίνα είναι παρακολούθημα κατοικίας που υπολογίζεται με το έντυπο Κ2, τότε αναγράφεται η επιφάνεια της πισίνας επί τον συντελεστή 0,40 ( στην ισοδύναμη επιφάνεια).

3. Σε εξωτερική τακτοποιημένη πισίνα, υπολογίζω Κ8 και φύλλο οικοπέδου;

Την εξωτερική πισίνα θα την υπολογίσετε με το έντυπο Κ8.

Αν η πισίνα βρίσκεται εκτός σχεδίου και βρίσκεται σε γεωτεμάχιο που έχει μονοκατοικία τότε υπολογίζεται με το Κ2.

Αν βρίσκεται σε οικόπεδο (εντός σχεδίου) όπου υπάρχει κατοικία ή κατοικίες που υπολογίζονται με το Ε1 τότε υπολογίζεται με το Κ8.

Αν η πισίνα είναι μόνη της σε οικόπεδο (εντός σχεδίου) τότε υπολογίζεται με το Κ8 και προσαυξάνεται με ολόκληρη την αξία του οικοπέδου (Ε3).

Αν η πισίνα είναι στον ακάλυπτο χώρο οικοπέδου μέσα στον οποίο υπάρχει και κατοικία, τότε υπολογίζουμε μόνο την πισίνα με το Κ8 χωρίς να υπολογίζουμε ποσοστό οικοπέδου για την πισίνα, διότι το υπόλοιπο της δόμησης υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά που είναι δομημένα.

4. Όταν ένα ακίνητο δεν είναι σίγουρο λόγω θέσης, εάν είναι εντός ή εκτός αντικειμενικού συστήματος, πώς διευκρινίζεται;

Με προσκόμιση βεβαίωσης από τον Δήμο στον οποίο βρίσκεται, για το εάν το συγκεκριμένο ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου και εν συνεχεία έλεγχο στους Πίνακες Τιμών και στους χάρτες του Συστήματος, τα οποία είναι αναρτημένα στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Οικονομικών www.minfin.gov.gr.

5. Πώς υπολογίζεται η αξία οικοπέδου, το οποίο είναι κατά ένα τμήμα του εντός οικισμού πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων και το υπόλοιπο τμήμα του είναι εκτός του οικισμού και εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων;

Όταν ένα οικόπεδο είναι κατά ένα τμήμα του εντός οικισμού πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων και το υπόλοιπο τμήμα του είναι εκτός του οικισμού και εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, τότε στον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα για το τμήμα του με μέγεθος που αντιστοιχεί στην αρτιότητα της περιοχής αν το τμήμα εντός οικισμού είναι μικρότερο της αρτιότητας, διαφορετικά μπαίνει η ολόκληρη η επιφάνεια του τμήματος εντός οικισμού, και το υπόλοιπο με ΑΑΓΗΣ αν δεν υπάρχουν ειδικοί όροι δόμησης.

6. Πώς υπολογίζονται οι αντικειμενικές αξίες σε θερμοκήπιο;

Σύμφωνα με την αρ.πρωτ. 1129485/479/Γ0013/03.12.1996 , ΠΟΛ 1310/27-12- 1996 (ΦΕΚ B’ 1152/1996) ,όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει με την αρ.πρωτ. 105894 ΕΞ 2022 (ΦΕΚ B’ 3952/2022) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και του Υφυπουργού Οικονομικών (Κ.Υ.Α.) στο άρθρο 2, παράγραφος ε, αναφέρονται τα κάτωθι :

ε) Με το έντυπο Κ5 υπολογίζεται η αξία των γεωργικών και κτηνοτροφικών κτιρίων καθώς και αποθηκών, σε ανεξάρτητα κτίρια είτε είναι αυτοτελή, είτε αποτελούν παρακολουθήματα βιομηχανικών ή βιοτεχνικών κτιρίων.

εα3) Θερμοκήπια για τα οποία απαιτείται οικοδομική άδεια.

εα4) Θερμοκήπια για τα οποία δεν απαιτείται οικοδομική άδεια (δηλαδή πρόκειται για απλές κατασκευές), τα οποία θα λαμβάνουν Συντελεστή τρόπου κατασκευής και εξοπλισμού (ΣΚΕ) των περιπτώσεων (δ) και (ε) δηλαδή 0,40×0,30=0,12.

7. Πώς υπολογίζεται η παλαιότητα στο φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας ακινήτου όταν έχει πραγματοποιηθεί αλλαγή χρήσης με την υπαγωγή στο ν. 4495/2017;

Οι άδειες αλλαγής μόνο της χρήσης του ακινήτου ή άδειες ανακαίνισης που δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό του ακινήτου, δεν λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό της παλαιότητας.

8. Πώς υπολογίζεται η αξία κτιρίου, το οποίο είναι κενό κατά το χρόνο φορολογίας;

Σε περίπτωση που το κτίριο είναι κενό κατά το χρόνο της φορολογίας, ως χρήση λαμβάνεται η αναφερόμενη στην αντίστοιχη οικοδομική άδεια και σε περίπτωση που δεν υπάρχει άδεια η χρήση αποδεικνύεται από τον τίτλο κτήσης, τη φορολογική δήλωση ή άλλο έγκυρο αποδεικτικό στοιχείο για την τελευταία πριν τη διακοπή χρήση του κτιρίου.

Αν τα τμήματα του ίδιου κτιρίου έχουν διαφορετικές χρήσεις ή τρόπο κατασκευής ή παλαιότητα ή στάδιο αποπεράτωσης, ο υπολογισμός της αξίας των κτισμάτων γίνεται χωριστά για κάθε τμήμα με το αντίστοιχο έντυπο. [ΠΟΛ 1312/1996 (ΦΕΚ B’ 1152) παρ. 2.

9. Πώς υπολογίζεται η αξία του μηχανολογικού εξοπλισμού σε ένα κτίριο;

Σχετικά με την αξία του μηχανολογικού εξοπλισμού θα πρέπει να προσκομιστεί βεβαίωση του Υπ. Βιομηχανίας.

10. Υδροβιότοπος

Αντιμετωπίζεται σαν αγροτεμάχιο.

11. Αιολικό Πάρκο

Eννοείται ότι βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή. Δεν υπάρχει έντυπο που να υπολογίζει την Αντικειμενική Αξία του. Εφόσον όμως υπάρχουν κτίρια μέσα σε αυτό υπολογίζονται με το έντυπο Κ3 και το ΑΑ-ΓΗΣ.

Scroll to Top